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Die Wohnungssuche ist entscheidend für den weiteren Verlauf Ihres ersten Jahres in Deutschland. Ihre Adresse ist mehr als nur Ihr Schlafplatz. Sie ermöglicht Ihnen die Anmeldung bei den Behörden, und diese Anmeldung wiederum ist Voraussetzung für Ihre Steuernummer, Ihr Bankkonto, Ihre Krankenversicherungsunterlagen und die Beantragung Ihrer Aufenthaltserlaubnis. Ohne diese Anmeldung geht gar nichts. Dieses Kapitel führt Sie durch den deutschen Mietmarkt, wie er im Jahr 2026 tatsächlich funktioniert: Wo Sie suchen sollten, was eine Besichtigung wirklich beinhaltet, welche Fragen ein Vermieter Ihnen stellen darf und welche Sie unbeantwortet lassen können, wie sich die Miete zusammensetzt, welche Kautionsregelungen gelten, welche Klauseln in einem Standardmietvertrag nicht greifen und was Sie tun können, wenn die Wohnungssuche durch Diskriminierung beeinträchtigt wird.
Zwei Dinge sind vorab wichtig. Erstens: Das deutsche Mietrecht bietet tatsächlich umfassenden Mieterschutz, und dieser Schutz ist größtenteils zwingend: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt wiederholt fest, dass eine zum Nachteil des Mieters getroffene Vereinbarung nichtig ist. Das bedeutet, dass eine Klausel in Ihrem Vertrag gedruckt und unterschrieben sein kann und dennoch rechtlich wertlos bleibt. Zu wissen, welche Klauseln unwirksam sind, ist Gold wert. Zweitens: Der Schutz beginnt mit dem Tag der Vertragsunterzeichnung. Davor, während der Wohnungssuche, befinden Sie sich in der schwächsten Position Ihres Lebens, da Sie in einem Markt mit strukturellem Wohnungsmangel mit Dutzenden von Bewerbern konkurrieren. Dieses Kapitel ist genau auf diese Ungleichheit ausgerichtet.
Wie der deutsche Wohnungsmarkt tatsächlich aussieht
Deutschland ist ein Land der Mieter. Mieten ist keine Übergangslösung vor dem Kauf, sondern eine normale, dauerhafte und anerkannte Wohnform. Deshalb ist das Mietrecht so umfassend. Für Sie bedeutet das, dass Mietwohnungen die Standardoption sind und der Wettbewerb um Wohnraum groß ist, insbesondere in München, Berlin, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart und Köln. In kleineren Städten und ländlichen Gebieten sieht es anders aus, und auch hier konkurrieren Vermieter um Mieter. Der Standort ist dabei entscheidender als jeder andere Faktor.
Die meisten Mietwohnungen sind Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Schnell stößt man auf den Unterschied zwischen Altbau (wörtlich: altes Gebäude, meist aus der Zeit vor 1949) und Neubau. Altbauwohnungen zeichnen sich durch hohe Decken, große Fenster, Stuckfassaden und Charakter aus, haben aber oft eine dünnere Dämmung und höhere Heizkosten. Neubauwohnungen sind energieeffizienter, verfügen über Aufzüge und moderne Badezimmer, sind aber weniger charmant und oft lärmempfindlicher. Häuser findet man hauptsächlich in Vororten, Kleinstädten und auf dem Land, von freistehenden Einfamilienhäusern über Reihenhäuser bis hin zu Doppelhaushälften.
Zwei Konventionen verwirren Neuankömmlinge. Die erste betrifft die Zimmerzählung: Eine „3-Zimmer-Wohnung“ bedeutet insgesamt drei Zimmer inklusive Wohnzimmer, aber ohne Küche und Bad. Eine Dreizimmerwohnung entspricht also in etwa einer Zweizimmerwohnung im Englischen. Die zweite Besonderheit ist, dass ein Großteil der deutschen Mietwohnungen gar keine Küche hat. Eine Anzeige mit dem Vermerk „ohne Einbauküche“ bedeutet, dass der Vormieter seine Küche entfernt hat und Sie eine kaufen und einbauen müssen, die Sie dann beim Auszug verkaufen oder entfernen. Ist eine Küche vorhanden, steht in der Anzeige „EBK“ oder „Einbauküche vorhanden“. Dies ist ein echtes Verkaufsargument und kann Tausende von Euro wert sein. Achten Sie außerdem auf die „Wohnfläche“. Diese Angabe ist die Grundlage für alle Berechnungen und wird gemäß der Wohnflächenverordnung ermittelt. Balkone werden dabei in der Regel nur zu einem Viertel oder zur Hälfte angerechnet.
Dann gibt es noch die WG, kurz für Wohngemeinschaft: eine Wohngemeinschaft, in der jeder ein eigenes Zimmer hat und Küche und Bad geteilt werden. WGs sind in Deutschland nicht nur für Studierende. Auch Berufstätige zwischen 20 und 30 Jahren leben regelmäßig dort, und für Neuankömmlinge ist eine WG oft der schnellste Weg, sich in einer Stadt einzuleben, da die bestehenden Mieter einen persönlich auswählen und nicht eine Hausverwaltung einen anhand von Unterlagen bewertet. In einer WG ist man in der Regel Untermieter des Hauptmieters, was für die Anmeldung wichtig ist und später in diesem Kapitel erläutert wird.
Kaltmiete, Warmmiete und die Nebenkostenfalle
In jeder deutschen Mietanzeige werden mindestens zwei Zahlen genannt, und die Verwechslung dieser Zahlen ist der häufigste Fehler, den Neulinge bei der Budgetplanung machen. Die Kaltmiete ist die Grundmiete für die Wohnung selbst und nichts anderes. Die Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, sind die laufenden Kosten des Gebäudes, die der Vermieter Ihnen in Rechnung stellen darf. Die Warmmiete setzt sich aus Kaltmiete und Nebenkosten zusammen und ist der Betrag, der monatlich von Ihrem Konto abgebucht wird. Wenn ein Vermieter fragt, ob Sie sich die Wohnung leisten können, meint er die Warmmiete. Wenn die Kaution gesetzlich auf drei Monatsmieten begrenzt ist, ist die Kaltmiete gemeint. Lesen Sie jede Anzeige zweimal, um zu sehen, welche Zahl angegeben ist.
Was in die Nebenkosten fällt, ist keine Geschmacksfrage. Gemäß § 556 BGB können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt dann einen verbindlichen Katalog dieser Kosten fest: Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Gemeinschaftsantenne oder -kabel, Gemeinschaftswaschküche sowie eine Restkategorie sonstiger Betriebskosten, die im Mietvertrag aufgeführt werden müssen. Zwei Kostenarten sind in diesem Katalog nicht enthalten: die Verwaltungs- und Managementkosten des Vermieters sowie Reparatur- und Instandhaltungskosten. Sollten diese Kosten auf Ihrer Nebenkostenabrechnung erscheinen, gehören sie dort nicht hin.
Die monatlichen Nebenkosten sind in der Regel eine Vorauszahlung, eine Schätzung, die einmal jährlich mit dem tatsächlichen Verbrauch verrechnet wird. Daraus ergibt sich entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Gemäß § 556 Abs. 2 BGB dürfen diese Vorauszahlungen nur „in angemessener Höhe“ vereinbart werden. Diese Regelung beruht auf einem Trick: Durch die Angabe niedriger Nebenkosten erscheint die Warmmiete wettbewerbsfähig, und die Differenz wird zwölf Monate später als vierstellige Nachforderung fällig. Sollten die in der Anzeige genannten Nebenkosten einer Wohnung deutlich unter denen vergleichbarer Wohnungen gleicher Größe liegen, lassen Sie sich vor Vertragsabschluss die letzte Nebenkostenabrechnung zeigen.
Die jährliche Abrechnung unterliegt einer wichtigen Frist. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB muss Ihnen der Vermieter die Abrechnung spätestens bis zum Ende des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Versäumt er diese Frist, kann er keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er kann nachweisen, dass die Verzögerung nicht von ihm verschuldet war. Auch für Sie gilt eine entsprechende Frist: Einwände gegen die Abrechnung müssen innerhalb von zwölf Monaten nach deren Erhalt erhoben werden. Sie haben außerdem das Recht, die Belege einzusehen, die Ihnen der Vermieter nun auch elektronisch zur Verfügung stellen kann. Jede Vereinbarung, die diese Regelungen für Sie verschlechtert, ist ungültig. Sollte Ihnen eine Abrechnung fehlerhaft erscheinen, ist die Anforderung der Belege kein aggressiver Akt, sondern ein gesetzliches und übliches Recht.
Beachten Sie abschließend, was üblicherweise nicht in den Nebenkosten enthalten ist: Strom für Ihre Wohnung und Internet. Diese Verträge schließen Sie selbst mit Anbietern Ihrer Wahl ab. Gas kann entweder in den Nebenkosten enthalten sein oder davon abhängen, ob die Heizung zentral für das Gebäude oder individuell für Ihre Wohnung ist.
Unterkunftssuche: Wo man suchen sollte und welche Wege die meisten Leute übersehen
Die großen Portale sind der naheliegendste Ausgangspunkt und zeigen die meisten Angebote. ImmoScout24 ist das größte und bietet die umfassendste Abdeckung in den meisten Städten. Immowelt ist die wichtigste Alternative. Kleinanzeigen, die Kleinanzeigenplattform, die früher als eBay Kleinanzeigen bekannt war, bietet eine große Anzahl an Angeboten von privaten Vermietern und Untermietern und ist gerade wegen ihrer weniger professionellen Struktur interessant. Für Wohngemeinschaften und Zimmer ist WG-Gesucht die führende Plattform bundesweit und wird auch häufig für Zwischenmieten genutzt. Die meisten Portale ermöglichen es, Suchanfragen zu speichern und Benachrichtigungen zu erhalten. In einem angespannten Wohnungsmarkt ist diese Benachrichtigung entscheidend: Die Wohnungen, die vermietet werden, sind diejenigen, auf die innerhalb der ersten Stunde jemand reagiert hat.
Was Neueinsteiger oft übersehen, ist, dass Wohnungsportale in den angespanntesten Märkten der umkämpfteste und am wenigsten lukrative Weg sind, da man nur einer von Hunderten Bewerbern ist. Drei andere Wege lohnen sich deutlich mehr. Der erste ist die Wohnungsbaugenossenschaft. Man erwirbt Genossenschaftsanteile, die man beim Auszug zurückerhält, anstatt eine Gebühr zu zahlen. Im Gegenzug erhält man Zugang zu einem Wohnungsbestand mit moderaten Mieten und praktisch unbegrenzter Mietsicherheit. Die Wartelisten sind lang, weshalb man sich idealerweise schon im ersten Monat und nicht erst im dritten Jahr anmelden sollte. Der zweite Weg ist die städtische Wohnungsbaugesellschaft, die in den meisten Großstädten betrieben wird, mit eigenem Bewerbungsportal und eigenem Wohnungsbestand.
Der dritte Weg führt über persönliche Kontakte. Viele Wohnungen in Deutschland werden weitergegeben, bevor sie überhaupt inseriert werden – über Kollegen, Nachbarn, Bewohner von Wohngemeinschaften und Schwarze Bretter. Informieren Sie die Personalabteilung Ihres Arbeitgebers über Ihre Wohnungssuche, da viele Unternehmen Ansprechpartner für Umzüge haben oder sogar Firmenwohnungen anbieten. Sprechen Sie mit jedem, den Sie treffen. Schauen Sie in Supermärkten, Universitäten und Bürgerhäusern auf die Schwarzen Bretter. Lokalzeitungen haben immer noch eine Wohnungsmarkt-Rubrik, besonders am Wochenende und vor allem außerhalb der Großstädte. Die Leserschaft ist kleiner und älter als die von Wohnungsportalen, was für Sie ein Vorteil ist.
Gehen Sie bei der Wohnungssuche gut organisiert vor. Erstellen Sie eine PDF-Bewerbungsmappe mit allen Unterlagen, die ein Vermieter berechtigterweise anfordern könnte. So können Sie diese sofort nach Erscheinen eines Angebots absenden, anstatt sie erst später zusammenzustellen. Diese Mappe ist Gegenstand der nächsten beiden Abschnitte, denn was hineingehört, ist eine rechtliche Frage und keine Frage der Eile.
Die Bestimmung: Wer bezahlt den Immobilienmakler?
Wenn ein Makler involviert ist, gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Dies ist in § 2 Abs. 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG) geregelt. Demnach darf der Makler vom Wohnungssuchenden weder eine Gebühr verlangen, sich versprechen lassen noch annehmen, es sei denn, er hat den Auftrag des Vermieters, die Wohnung anzubieten, ausschließlich aufgrund des Suchauftrags des Wohnungssuchenden erhalten. Vereinfacht gesagt: Wenn der Makler für den Vermieter arbeitet – was bei einer inserierten Wohnung der überwiegende Regelfall ist –, zahlt der Vermieter, und Sie zahlen nichts. Jede Vereinbarung, die davon abweicht oder Ihnen eine Gebühr des Vermieters aufbürdet, ist gemäß § 2 Abs. 5 nichtig.
Aus demselben Gesetz ergeben sich mehrere damit zusammenhängende und nützliche Regelungen. Gemäß § 2 Abs. 1 erhält ein Makler nur dann eine Provision, wenn tatsächlich ein Mietverhältnis durch seine Tätigkeit zustande kommt. Der Maklervertrag selbst verlangt die Vorlage eines schriftlichen Dokuments (E-Mail oder schriftliches Dokument, keine Unterschrift erforderlich). Gemäß § 2 Abs. 4 dürfen keine Vorauszahlungen verlangt, vereinbart oder angenommen werden. Dies stellt eine klare, gesetzliche Lösung für eine ganze Reihe von Betrugsmaschen dar. Gemäß § 3 muss eine vom Mieter rechtmäßig zu zahlende Provision, beispielsweise weil er den Makler mit der Wohnungssuche beauftragt hat, als Bruchteil oder Vielfaches der monatlichen Miete angegeben werden und darf zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer nicht übersteigen. Die Berechnung erfolgt auf Basis der Miete ohne separat in Rechnung gestellte Nebenkosten. Registrierungsgebühren, Bearbeitungsgebühren oder Auslagenerstattungen dürfen nicht zusätzlich erhoben werden.
Wenn Ihnen also jemand eine Wohnung zeigt, die Sie inseriert gefunden haben, und anschließend eine Provision verlangt, ist diese Forderung höchstwahrscheinlich unzulässig. Es ist nicht unhöflich, darauf hinzuweisen, dass Sie das Bestsellerprinzip kennen und zu fragen, in wessen Auftrag die Person handelt. Beachten Sie den Unterschied zum Kauf: Beim Kauf einer Immobilie gelten andere und aktuellere Regeln, und die Maklergebühr wird üblicherweise geteilt. In diesem Kapitel geht es ums Mieten.
Sozialer Wohnungsbau und Wohnberechtigungsschein
In Deutschland gibt es einen großen Bestand an gefördertem Wohnraum, der weit unter der ortsüblichen Miete vermietet wird. Der Zugang dazu erfolgt über einen Wohnberechtigungsschein (WBS). Gemäß § 27 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) darf der Eigentümer einer solchen Wohnung diese nur an jemanden vermieten, der zuvor einen WBS vorlegt. Daran führt kein Weg vorbei: Ohne WBS keine Wohnung, egal wie sympathisch der Vermieter ist.
Die Aufenthaltserlaubnis (WBS) wird auf Antrag von der zuständigen Behörde, in der Regel dem Wohnungsamt oder dem Bürgeramt, ausgestellt und ist ein Jahr gültig. Zwei Punkte sind für ausländische Einwohner besonders wichtig und werden oft missverstanden. Erstens ist die deutsche Staatsbürgerschaft nicht erforderlich. Gemäß § 27 Abs. 2 WFG genügt es, wenn Sie sich dauerhaft in Deutschland aufhalten und rechtlich und tatsächlich in der Lage sind, einen festen Wohnsitz zu begründen und einen eigenen Haushalt zu führen. Eine nicht rein kurzfristige Aufenthaltserlaubnis erfüllt diese Voraussetzung in der Regel. Zweitens wird die Aufenthaltserlaubnis nur erteilt, wenn Ihr Haushaltseinkommen unter der Grenze in § 9 Abs. 2 WFG oder unter der von Ihrem Bundesland festgelegten Grenze bleibt. Diese Grenzen können von Land zu Land stark variieren. Viele Berufstätige gehen fälschlicherweise davon aus, zu viel zu verdienen und beantragen die Aufenthaltserlaubnis daher gar nicht erst. Informieren Sie sich daher über die tatsächliche Grenze in Ihrem Bundesland, bevor Sie eine Annahme treffen.
Das Zertifikat gibt die Ihnen zustehende Wohnungsgröße in Zimmern oder Quadratmetern an und eröffnet Ihnen somit nicht nur eine Möglichkeit, sondern legt auch die Breite des Angebots fest. Beantragen Sie die Wohnung frühzeitig, da das Zertifikat nur ein Jahr gültig ist und die Wartelisten mehrere Jahre dauern. Wenn Ihr Einkommen nahe an der Grenze liegt, lohnt es sich außerdem zu prüfen, ob Sie Anspruch auf Wohngeld haben. Dieses staatliche Wohngeld ist unabhängig vom WBS und steht Mietern mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu.
Die Besichtigung und was sie wirklich testet
Die Besichtigung ist der Besichtigungstermin, und in einem angespannten Wohnungsmarkt gibt es zwei Möglichkeiten. Die Massenbesichtigung ist ein zwanzigminütiges Zeitfenster, in dem vierzig Personen eine Wohnung besichtigen. Sie dient weniger der eigentlichen Besichtigung als vielmehr der Vorauswahl: Vermieter oder Makler nehmen Bewerbungsunterlagen entgegen und verschaffen sich einen ersten Eindruck. Der Einzeltermin hingegen ist eine echte Besichtigung, meist ein Zeichen dafür, dass der Markt weniger angespannt ist oder Sie bereits in die engere Auswahl gekommen sind. Hier können Sie dann tatsächlich Fragen stellen.
Bringen Sie Ihre Bewerbungsmappe ausgedruckt und zum Versenden per E-Mail bereit mit. Erscheinen Sie pünktlich, in Deutschland bedeutet das, ein paar Minuten früher da zu sein. Kleiden Sie sich wie für die Arbeit. Bereiten Sie sich darauf vor, sich in einem Satz vorzustellen: Was Sie beruflich machen, wer einzieht und ab wann. Sollten Ihre Deutschkenntnisse begrenzt sein, sagen Sie dies ruhig auf Deutsch und sprechen Sie anschließend Englisch. Kompetenz und Höflichkeit zählen mehr als fließende Sprachkenntnisse, und wie Sie gleich sehen werden, ist eine strikte Deutschvoraussetzung ohnehin rechtlich fragwürdig.
Nutzen Sie die Besichtigung, um die Wohnung gründlich zu prüfen, nicht nur um zu beeindrucken. Prüfen Sie den Mobilfunkempfang und achten Sie auf einen Glasfaser- oder Kabelanschluss, da die Internetverfügbarkeit an einer bestimmten Adresse in Deutschland nicht selbstverständlich ist. Öffnen Sie die Fenster und suchen Sie nach Schimmel, insbesondere in Badezimmerecken und hinter Möbeln. Fragen Sie nach der Heizungsanlage und lassen Sie sich den Energieausweis zeigen, den Ihnen der Vermieter vorlegen muss und der die Heizkosten angibt. Fragen Sie nach der letzten Nebenkostenabrechnung. Klären Sie, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wird, und lassen Sie sich die Antwort später schriftlich geben, da dieses eine Wort Ihre rechtliche Position bezüglich der Gestaltung beeinflusst. Messen Sie die Wohnfläche nach oder überprüfen Sie sie zumindest auf Plausibilität, da die angegebene Wohnfläche nicht immer korrekt ist und eine Abweichung von mehr als etwa zehn Prozent gegenüber dem Vertrag von den Gerichten seit Langem als Mangel angesehen wird, der Sie zu einer Mietminderung berechtigt.
Fragen Sie auch nach den Gründen für den Auszug des Vormieters und nach dessen Mietdauer. Häufige Mieterwechsel in einem angespannten Wohnungsmarkt sind ein Indiz. Erkundigen Sie sich außerdem nach der Kaltmiete des Vormieters, denn wie im Abschnitt „Mietpreisbremse“ weiter unten erläutert, kann diese Zahl rechtlich relevant sein, und der Vermieter ist unter Umständen sogar verpflichtet, sie von sich aus anzugeben.
Die Mieterselbststandkunft: Was ein Vermieter fragen darf und was nicht.
Die Mieterselbststandkunft ist das Formular zur Selbstauskunft, das Ihnen Ihr Vermieter aushändigt. Ab hier geht es nicht mehr um Höflichkeit, sondern um Recht. Im Januar 2024 veröffentlichte die Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden (CIPRA) eine Orientierungshilfe, ein formelles Dokument, das genau festlegt, welche Fragen bei der Wohnungsvermietung zulässig sind. Der Grundsatz ist einfach: Vermieter dürfen nur Daten erheben, die in einem objektiven Bezug zum Mietverhältnis stehen, und – wie es in der Orientierungshilfe heißt – unzulässige Fragen müssen nicht beantwortet werden. Das Formular selbst ist nicht rechtsverbindlich. Diese Orientierungshilfe kommt dem Gesetz jedoch viel näher.
Die Richtlinien sehen Fragen vor, die Ihre Identität und Ihre Zahlungsfähigkeit betreffen. Dazu gehören Ihr Name und Ihre Adresse, die Anzahl der mitziehenden Personen und ob es sich um Erwachsene oder Kinder handelt, Ihr Beruf und Ihr Arbeitgeber, Ihr Nettoeinkommen und der Betrag, der nach Abzug Ihrer monatlichen Ausgaben übrig bleibt. Auch hier können Sie bestätigen, dass Sie einen bestimmten Schwellenwert überschreiten, anstatt einen genauen Betrag anzugeben. Weiterhin wird gefragt, ob ein Insolvenzverfahren gegen Sie eröffnet wurde, ob Sie eine Vermögensauskunft (eine eidesstattliche Erklärung über Ihr Vermögen im Rahmen eines Vollstreckungsverfahrens) abgegeben haben und ob Räumungsklagen wegen Mietrückständen gegen Sie vorliegen. Auch die Frage, ob Sie Haustiere halten möchten, wird erfragt, es sei denn, es handelt sich um kleine Käfigtiere wie Hamster, Wellensittiche oder Fische, für die keine Genehmigung erforderlich ist. Bei Sozialwohnungen werden außerdem Ihre WBS-Daten (Wohnheim- und Sozialwohnungsdaten) benötigt.
Die Liste der unzulässigen Fragen ist länger und hilfreicher. Vermieter dürfen nicht nach Ihrer Nationalität fragen: Die Richtlinien stellen klar, dass diese Frage unnötig und daher unzulässig ist. Pauschale Fragen zu Religion, Rasse oder ethnischer Herkunft sind unzulässig. Fragen zu Vorstrafen und laufenden Ermittlungsverfahren sind ebenfalls unzulässig, da die Kreditwürdigkeit das einzige legitime Kriterium für ein Mietverhältnis ist. Fragen zu Heiratsplänen, Schwangerschaft oder Kinderwunsch sind unzulässig, da sie zum Privatleben gehören. Die Richtlinien liefern hierfür eine schlüssige rechtliche Begründung: Die Aufnahme eines Ehepartners oder eigener Kinder bedarf ohnehin keiner Zustimmung des Vermieters, da enge Familienangehörige keine Dritten sind. Auch die Mitgliedschaft in einer politischen Partei oder einem Mieterverein darf nicht erfragt werden. Ebenso wenig darf nach der Dauer Ihrer Beschäftigung gefragt werden, da diese in einer mobilen Gesellschaft nichts über Ihre Zukunft aussagt. Auch die Gründe für Ihre monatlichen Ausgaben sind unzulässig. Und wenn eine öffentliche Einrichtung Ihre Miete direkt zahlt, sind Fragen zu Ihrem Einkommen generell unzulässig.
Zwei Verfahrenshinweise aus derselben Richtlinie sind wichtig. Ein Vermieter darf zur Identitätsprüfung Ihren Personalausweis oder Reisepass verlangen und dies dokumentieren, das Anfertigen einer Kopie ist jedoch ausdrücklich unzulässig. Die Einwilligungsfelder auf diesen Formularen stellen keine gültige Alternative dar: Die Behörden erklären, dass die Einwilligung hier nicht das richtige Mittel ist und dass eine durch die Vertragsbedingung erzwungene Einwilligung nicht freiwillig und daher unwirksam ist.
Daraus ergibt sich die von deutschen Juristen als „Recht zur Lüge“ bezeichnete praktische Regel. Da unzulässige Fragen nicht beantwortet werden müssen, bleibt eine falsche Antwort auf eine unzulässige Frage folgenlos: Der Vermieter kann den Vertrag später nicht anfechten oder kündigen, und zwar aufgrund einer Antwort, zu deren Abfrage er nie berechtigt war. Eine falsche Antwort auf eine zulässige Frage, insbesondere zu Ihrem Einkommen oder Mietrückständen, ist hingegen etwas völlig anderes und kann Sie den Mietvertrag kosten. Diese Unterscheidung ist wichtig, gerade weil ein Formular, das in nebeneinanderliegenden Feldern nach Ihrer Schwangerschaft und Ihrem Gehalt fragt, Sie dazu verleitet, beides als gleichwertig zu behandeln – was nicht der Fall ist.
Schließlich gehören Ihre Daten nicht dem Vermieter. Die Richtlinien besagen eindeutig, dass die Unterlagen von Bewerbern, die die Wohnung nicht erhalten, in der Regel innerhalb von sechs Monaten gelöscht werden müssen. Diese Frist ist an die Verjährungsfrist für Antidiskriminierungsklagen gekoppelt. Vermieter, die schwarze Listen mit „problematischen“ Bewerbern führen oder neue Bewerber anhand einer gespeicherten Datenbank überprüfen, handeln in der Regel rechtswidrig.
Schufa und das Problem der Neuankömmlinge
In einem umkämpften Wohnungsmarkt verlangt fast jeder Vermieter einen Bonitätsnachweis. In Deutschland ist das die Schufa, die wichtigste Auskunftei des Landes. Hier stoßen Neuankömmlinge oft auf ein Problem, das nichts mit ihren Finanzen zu tun hat: Jemand, der erst vor drei Monaten nach Deutschland gezogen ist, hat keine deutsche Kredithistorie, daher ist seine Akte leer. Eine leere Akte ist an sich kein schlechtes Zeichen. Aber sie fehlt dort, wo ein Vermieter eine Zahl erwartet, und bei vierzig Bewerbungen hat eine fehlende Schufa gegenüber einer Zahl das Nachsehen.
Zu wissen, welches Schufa-Dokument benötigt wird, ist hilfreicher als man denkt. Die Datenkopie gemäß Artikel 15 DSGVO ist Ihr gesetzliches Recht auf eine kostenlose Kopie aller über Sie gespeicherten Daten und dient der Überprüfung Ihrer Daten auf Fehler. Sie ist jedoch nicht für Vermieter geeignet, wie die Datenschutzbehörden ausdrücklich bestätigen: Vermieter dürfen sie nicht verlangen, da sie weit mehr über Ihre Finanzen preisgibt, als für die Beurteilung eines Mietverhältnisses erforderlich ist. Angemessen ist stattdessen eine Bonitätsauskunft, ein speziell für Vermieter erstellter Bonitätsbericht, der nur die relevanten Informationen enthält. Diese Bonitätsauskunft ist kostenpflichtig. Sie müssen sie selbst beantragen und vorlegen; eine direkte Anfrage eines Vermieters bei einer Auskunftei ist nur in Ausnahmefällen zulässig und nicht mehr, sobald Sie ausreichende Nachweise erbracht haben.
Eine Forderung, die Sie getrost ablehnen können, ist die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, eine Bescheinigung Ihres vorherigen Vermieters, die bestätigt, dass Sie keine Mietrückstände haben. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte 2009, dass ein vorheriger Vermieter nicht verpflichtet ist, eine solche Bescheinigung auszustellen. Die Datenschutzbehörden ziehen daraus den Schluss: Da sie nicht rechtmäßig erworben werden kann, darf sie auch nicht von Ihnen verlangt werden. Falls Sie eine solche Bescheinigung besitzen, verwenden Sie diese unbedingt. Falls nicht, weisen Sie darauf hin, dass Ihr vorheriger Vermieter nicht dazu verpflichtet ist, und legen Sie stattdessen Kontoauszüge vor, die die gezahlte Miete belegen.
Was also bieten Sie an, wenn Ihre Schufa-Auskunft lückenhaft ist? Bieten Sie das an, was die Frage des Vermieters beantwortet: Wird die Miete pünktlich gezahlt? Einen Arbeitsvertrag, der Ihr Gehalt ausweist und idealerweise bestätigt, dass es sich um ein unbefristetes Arbeitsverhältnis handelt. Ihre letzten drei Gehaltsabrechnungen. Kontoauszüge aus Ihrem Heimatland, die pünktliche Mietzahlungen belegen (nicht relevante Zeilen geschwärzt). Eine Bürgschaft von einem Arbeitgeber, Verwandten oder Freund mit Wohnsitz in Deutschland – oft das wirksamste Dokument für Neuankömmlinge. Ein Schreiben Ihres Arbeitgebers, das Ihre Anstellung bestätigt, hat Gewicht in einem Markt, in dem Arbeitgeberstabilität als Indikator für Mieterstabilität gilt. Sie können das Problem nicht mit einer höheren Kaution lösen, denn wie im nächsten Abschnitt erläutert, ist die Kaution gesetzlich begrenzt und diese Obergrenze ist nicht verhandelbar. Unser Kapitel zu Kredite und Darlehen in Deutschland erklärt den Schufa-Wert selbst, wie die Datei erstellt wird und wie man Fehler darin korrigiert.
Diskriminierung auf dem Mietmarkt ist real und illegal.
Es bringt nichts, das Gegenteil zu behaupten: Bewerber mit ausländisch klingenden Namen erhalten weniger Einladungen zu Vorstellungsgesprächen als gleichaltrige Bewerber mit deutsch klingenden Namen – ein Muster, das in kontrollierten Studien wiederholt nachgewiesen wurde. Wenn Sie ignoriert werden, liegt das Problem möglicherweise nicht an Ihnen. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) verbietet dies, und es lohnt sich, den genauen Wortlaut zu kennen, denn die präzise Formulierung ist aussagekräftiger als ein Slogan.
§ 19 Abs. 1 AGG verbietet Diskriminierung aufgrund von Rasse, ethnischer Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter und sexueller Identität in sogenannten Massengeschäften, also solchen, die in der Regel ohne Berücksichtigung der Person in einer großen Anzahl vergleichbarer Fälle erfolgen. § 19 Abs. 2 geht in Bezug auf Rasse und ethnische Herkunft noch weiter und verbietet diese Diskriminierung auch in anderen zivilrechtlichen Beziehungen. Diese Unterscheidung ist aufgrund von § 19 Abs. 5 relevant, der besagt, dass die Vermietung von Wohnraum grundsätzlich kein Massengeschäft darstellt, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet. Aus diesen Bestimmungen ergibt sich folgende Regelung: Gegenüber einem kleinen privaten Vermieter gelten die Schutzbestimmungen bezüglich Religion, Geschlecht, Alter, Behinderung und sexueller Identität größtenteils nicht, während der Schutz vor Rassen- und ethnischer Diskriminierung unabhängig von der Anzahl der vom Vermieter besessenen Wohnungen gilt. Die Antidiskriminierungsstelle des Bundes (ADB) stellt dies ebenso fest. Gegenüber einem großen Wohnungsunternehmen gilt die vollständige Liste der Schutzbestimmungen.
Es gibt eine Ausnahme, die Sie kennen sollten, da Vermieter sie gelegentlich geltend machen. Paragraph 19(3) erlaubt eine unterschiedliche Behandlung bei der Vermietung, wenn dies der Schaffung und dem Erhalt sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsmuster dient. Diese Bestimmung existiert tatsächlich, ist aber kein Freifahrtschein: Die Richtlinien der Datenschutzbehörden weisen darauf hin, dass ihr ein kohärentes, dokumentiertes wohnungspolitisches Konzept zugrunde liegt und nicht die private Präferenz eines Vermieters. Ein Vermieter, der einfach nicht an Ausländer vermieten möchte, fällt nicht unter diese Bestimmung.
Wenn Sie diskriminiert werden, bietet Ihnen das Antidiskriminierungsgesetz (AGG) einen Weg, dessen Erfolg von zwei Aspekten abhängt. Der erste ist Paragraph 22, der die Beweislast umkehrt: Sobald Sie Indizien für eine Diskriminierung aufgrund eines geschützten Merkmals nachgewiesen haben, muss die Gegenseite beweisen, dass kein Verstoß vorliegt. Deshalb ist die Beweissammlung so wichtig und deshalb sind Tests sinnvoll. Wenn Sie vermuten, dass Ihnen eine Wohnung vorenthalten wird, kann es hilfreich sein, kurz darauf eine Person mit deutschem Namen nach derselben Wohnung fragen zu lassen und beide Antworten zu dokumentieren. So wird aus einem Gefühl ein Indiz. Bewahren Sie jede E-Mail auf, notieren Sie jedes Telefonat mit Datum und Uhrzeit und machen Sie Screenshots von Anzeigen, die weiterhin online sind, nachdem Ihnen mitgeteilt wurde, dass sie vergeben sind. Fälschen Sie jedoch keine Dokumente; die Richtlinien der Antidiskriminierungsbehörde warnen davor, dass Urkundenfälschung eine Straftat darstellt, und raten dringend davon ab, im Rahmen von Tests gefälschte Unterlagen einzureichen.
Das zweite entscheidende Merkmal ist Paragraph 21(5): Ansprüche müssen innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden. Diese kurze Frist ist der Grund, warum viele berechtigte Beschwerden scheitern. Innerhalb dieses Zeitraums können Sie die Beendigung der Diskriminierung verlangen, eine einstweilige Verfügung beantragen, wenn weitere Konsequenzen befürchtet werden, Schadensersatz fordern und eine finanzielle Entschädigung für die Verletzung Ihrer Persönlichkeitsrechte verlangen. Was Sie in der Regel nicht erreichen können, ist, den Vermieter zu zwingen, Ihnen diese bestimmte Wohnung zu geben. Die Summen sind nicht unerheblich: Die Antidiskriminierungsstelle dokumentiert einen Berliner Fall, in dem ein Gericht 30,000 Euro zusprach, je 15,000 Euro an zwei Kläger, weil ein Vermieter die Mieten selektiv für türkische, arabische und muslimische Haushalte erhöht hatte. Das Gericht stellte ausdrücklich fest, dass der Betrag eine abschreckende Wirkung haben sollte. Dieselbe Quelle dokumentiert einen Fall, in dem die Forderung eines Vermieters, dass Bewerber Deutsch sprechen müssen, als wahrscheinliche indirekte Diskriminierung aufgrund der Herkunft gewertet wurde, da sie jeden Neuankömmling vom Wohnungsmarkt ausschließen würde.
Beginnen Sie nicht gleich mit einer Klage. Wenden Sie sich stattdessen an die Antidiskriminierungsstelle des Bundes unter antidiskriminierungsstelle.de, die Sie kostenlos berät, oder an eine lokale Antidiskriminierungsberatungsstelle. Viele Städte bieten zudem eine Beratungsstelle für faire Mietverhältnisse an. Aufgrund der zweimonatigen Frist sollten Sie sich innerhalb der ersten Woche melden, nicht erst, wenn Sie sich bereits beruhigt haben.
Lesen Sie den Mietvertrag, bevor Sie ihn unterschreiben.
Der Mietvertrag ist üblicherweise ein Standardformular, und Standardformulare unterliegen in Deutschland einer strengen gerichtlichen Kontrolle. Daher sind überraschend viele der im Umlauf befindlichen Klauseln ungültig. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen unbefristeten Mietverträgen, die bis zu ihrer Kündigung gelten, und befristeten Mietverträgen, die automatisch zu einem festgelegten Datum enden.
Die meisten Ratgeber geben hier einen falschen Ansatz, und § 575 des BGB sollte man sich genauer ansehen. Ein Vermieter kann nicht einfach willkürlich eine feste Mietdauer anbieten. Eine feste Mietdauer ist nur dann gültig, wenn der Vermieter bei Vertragsunterzeichnung schriftlich einen von genau drei gesetzlich vorgeschriebenen Gründen angibt: Er möchte die Immobilie für sich, seine Familie oder seinen Haushalt nutzen; er beabsichtigt, sie abzureißen, grundlegend zu verändern oder instand zu setzen, was durch ein unbefristetes Mietverhältnis erheblich beeinträchtigt würde; oder er beabsichtigt, sie an jemanden zu vermieten, der zur Erbringung von Dienstleistungen verpflichtet ist. Wird kein solcher Grund schriftlich angegeben, gilt das Mietverhältnis laut Gesetz als auf unbestimmte Zeit beendet. Mit anderen Worten: Eine nicht begründete feste Mietdauer verkürzt Ihr Mietverhältnis nicht; sie ist einfach ungültig. Besteht eine gültige feste Mietdauer, können Sie ab vier Monaten vor deren Ablauf vom Vermieter innerhalb eines Monats eine Bestätigung verlangen, ob der Grund noch zutrifft. Ist er entfallen, können Sie eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.
Die Kündigungsfristen werden in den meisten Ratgebern falsch dargestellt. Gemäß § 573c BGB tritt eine Kündigung, die bis zum dritten Werktag eines Monats erfolgt, zum Ende des übernächsten Monats in Kraft, also nach den üblichen drei Monaten. Die Kündigungsfrist des Vermieters, nicht Ihre, verlängert sich mit der Mietdauer: nach fünf Jahren um drei Monate und nach acht Jahren um weitere drei Monate, sodass sich die Frist auf drei, sechs und neun Monate verlängert. Ihre Kündigungsfrist bleibt während der gesamten Mietdauer bei drei Monaten. Gemäß § 573c Abs. 4 BGB ist jede Vereinbarung, die davon zu Ihrem Nachteil abweicht, nichtig. Eine Klausel, die Sie in einem unbefristeten Mietverhältnis zu einer Kündigungsfrist von sechs oder zwölf Monaten verpflichtet, ist daher unwirksam. Die Kündigung selbst muss gemäß § 568 BGB schriftlich erfolgen, d. h. durch ein unterschriebenes Schreiben; eine E-Mail genügt nicht. Einschreiben ist keine gesetzliche Pflicht, sondern lediglich ein geeigneter Nachweis. Abschnitt 550 sieht außerdem vor, dass ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr, der nicht in schriftlicher Form vorliegt, als unbefristet gilt, jedoch nicht vor Ablauf eines Jahres nach Übergabe gekündigt werden kann.
Die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters sind stark eingeschränkt und setzen in der Regel ein berechtigtes Interesse voraus, meist den Eigenbedarf, also den Bedarf des Vermieters an der Wohnung für sich selbst oder enge Familienangehörige. Der Eigenbedarf muss konkret begründet sein und kann angefochten werden. Stellt sich heraus, dass er vorgetäuscht war, kann der Vermieter schadenersatzpflichtig werden. Dies ist der Kern des deutschen Mieterschutzes und der Grund, warum es sich lohnt, an einem deutschen Mietverhältnis festzuhalten.
Achten Sie auf die drei Klauselfamilien. Staffelmiete (gemäß § 557a BGB) legt Mieterhöhungen im Voraus fest; jede Stufe muss als Eurobetrag und nicht als Prozentsatz angegeben werden, jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten, reguläre Erhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete sind während der Laufzeit ausgeschlossen, und Ihr Kündigungsrecht kann für maximal vier Jahre ausgeschlossen sein. Indexmiete (gemäß § 557b) koppelt die Miete an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex; auch sie muss jeweils ein Jahr gelten, reguläre Erhöhungen sind ausgeschlossen, und jede Änderung muss in Textform angegeben werden, wobei die Indexentwicklung und der Betrag ersichtlich sind. Reguläre Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen gemäß § 558: Die Miete muss 15 Monate lang unverändert gewesen sein, und die Kappungsgrenze erlaubt maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, reduziert auf 15 Prozent in vom Land als dicht besiedelt ausgewiesenen Gebieten. Die meisten Reiseführer nennen die Zahl 20 und lassen die Zahl 15 aus, die genau in den Städten gilt, in denen Sie dies höchstwahrscheinlich lesen werden.
Die Kaution: Drei Monate und Ihr Recht auf Zahlung in drei Teilen
Die Kaution ist in § 551 BGB geregelt, und fast jede gängige Beschreibung davon ist irreführend. Laut Gesetz darf die Kaution höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne die als Pauschalbetrag oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Daraus ergeben sich zwei Konsequenzen: Erstens ist die Dreimonatsmiete eine Obergrenze, keine feste Regel. Ein Vermieter kann weniger verlangen, und nichts berechtigt ihn, mehr zu fordern, egal wie dünn Ihre Schufa-Auskunft ist oder wie sehr Sie die Wohnung wollen. Zweitens bezieht sich der Multiplikator auf die Kaltmiete, nicht auf die Warmmiete. Berechnet ein Vermieter also die dreifache Warmmiete, verlangt er zu viel.
Dann kommt die Regelung, die Neuankömmlingen oft nicht bekannt ist. Gemäß Paragraph 551(2) haben Sie das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen jeweils mit der nächsten Miete. Dies ist Ihr Recht, keine Verhandlungssache: Eine Vertragsklausel, die die Zahlung des gesamten Betrags im Voraus verlangt, ist zu Ihrem Nachteil unzulässig, und Paragraph 551(4) erklärt eine solche Abweichung für ungültig. Da Sie gleichzeitig einen Umzug finanzieren, oft eine Küche kaufen und möglicherweise noch Miete zahlen, ist die Verteilung der Kaution auf drei Monate gerade in dieser schwierigen Zeit bares Geld wert.
Die Pflichten des Vermieters sind ebenso eindeutig. Gemäß § 551 Abs. 3 muss die Kaution zu einem für Spareinlagen üblichen Zinssatz mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten bei einer Bank angelegt werden, oder in einer anderen, mit Ihnen vereinbarten Form. In jedem Fall muss sie getrennt vom Vermögen des Vermieters verwahrt werden. Diese Trennung schützt Ihre Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters. Die Erträge stehen Ihnen zu und erhöhen Ihre Kaution. Studentenwohnheime und Jugendheime sind von der Zinspflicht befreit. Wenn Ihr Vermieter Sie auffordert, die Kaution auf sein Girokonto zu überweisen, handelt es sich um eine gesetzlich unzulässige Vereinbarung.
Eine Alternative, die man kennen sollte, ist die Mietkautionsbürgschaft, eine Kautionsgarantie einer Bank oder Versicherung: Man zahlt eine geringe Jahresprämie, und diese garantiert die Summe, sodass das Geld sicher ist. Es kostet Geld, das man nie zurückbekommt, und der Vermieter muss der Garantie zustimmen. Für jemanden, der neu in der Wohnung ist und im selben Monat Kaution, Küche und Umzug bewältigen muss, kann sie aber manchmal den entscheidenden Unterschied machen.
Am Ende des Mietverhältnisses wird die Kaution zurückerstattet, sobald der Vermieter ausreichend Zeit hatte, die Wohnung zu überprüfen und offene Forderungen zu begleichen. Es gibt keine gesetzliche Frist für diese Überprüfung, und Gerichte akzeptieren in der Regel drei bis sechs Monate, auch länger, wenn eine anhängige Nebenkostenabrechnung die Einbehaltung eines anteiligen Betrags rechtfertigt. Der Vermieter darf die Kaution jedoch nicht für normale Abnutzung einbehalten, da diese ja durch die Miete abgedeckt ist.
Mietpreisbremse: Was sie begrenzt und wo
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete, die ein Vermieter von einem neuen Mieter verlangen darf. Gemäß § 556d BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird üblicherweise im Mietspiegel, dem offiziellen Mietindex der meisten Städte, ermittelt.
Der Status der Mietpreisbremse ist etwas, das die meisten Ratgeber derzeit falsch darstellen – und zwar in beide Richtungen. Die Regel gilt nicht automatisch überall. Sie gilt nur dort, wo die Regierung Ihres Bundeslandes eine Rechtsverordnung für das betreffende Gebiet erlassen hat. Daher ist sie in der Münchner Innenstadt bindend, in den meisten ländlichen Gebieten jedoch nicht. Diese Verordnungen sollten Ende 2025 auslaufen. Ein vom Bundestag verabschiedetes und am 11. Juli 2025 vom Bundesrat gebilligtes Verlängerungsgesetz, das am 23. Juli 2025 in Kraft trat, verlängerte sie um vier Jahre. Laut Gesetz muss eine Verordnung nun spätestens am 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Die Mietpreisbremse ist also in Kraft, und alle Seiten, die behaupten, sie laufe 2025 aus, sind veraltet. Beachten Sie jedoch den genauen Wortlaut: 2029 ist die äußerste Frist für diese Verordnungen, und die Verordnung eines einzelnen Bundeslandes kann auch früher auslaufen.
Ausnahmen gibt es dort, wo das Geld tatsächlich vorhanden ist. Gemäß § 556e kann, falls der Vormieter bereits mehr als den Höchstbetrag gezahlt hat, die höhere Vormiete erneut erhoben werden. Hat der Vermieter die Wohnung in den drei Jahren vor Beginn Ihres Mietverhältnisses modernisiert, erhöht sich der Höchstbetrag entsprechend. Nach § 556f gilt der Höchstbetrag nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Dies betrifft im Wesentlichen alle Neubauten. Weder § 556d noch § 556e finden Anwendung auf die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
§ 556g setzt die Theorie in die Praxis um. Wenn sich der Vermieter auf eine der Ausnahmen beruft, muss er Ihnen unaufgefordert und in Textform vor Ihrer Vertragserklärung mitteilen, welche Ausnahme zutrifft und wie hoch die vorherige Miete war. Ein Vermieter, der diese Information nicht gibt, kann sich überhaupt nicht auf die Ausnahme berufen, und ein verspäteter Vermieter kann dies erst zwei Jahre später tun. Ist die Miete zu hoch, müssen Sie Widerspruch einlegen (im Gesetz „Rüge“ genannt) und dies ebenfalls in Textform tun; anschließend können Sie die Überzahlung zurückfordern. Handeln Sie schnell, denn wenn Sie mehr als 30 Monate nach Mietbeginn oder nach Mietende Widerspruch einlegen, können Sie nur die Miete zurückfordern, die nach Ihrem Widerspruch fällig geworden ist. Beachten Sie außerdem einen wichtigen Punkt, der bei gestaffelten Mieten oft zu Problemen führt: Nach § 557a Abs. 4 gilt die Mietpreisbremse für jede einzelne Staffel, nicht nur für die erste, während sie nach § 557b Abs. 4 nur für die Anfangsmiete einer Indexmiete gilt.
Eine Rüge erfordert keinen Anwalt und berechtigt den Vermieter nicht zu Vergeltungsmaßnahmen; der übliche Mieterschutz bleibt bestehen. In der Praxis ist der örtliche Mieterverein die richtige erste Anlaufstelle, da er sowohl den Mietspiegel-Vergleich für Sie prüft als auch die Berechnung der Vergleichsmiete letztendlich über den Ausgang solcher Streitigkeiten entscheidet.
Schönheitsreparaturen: Die Klauseln, die nicht gelten
Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen von Wänden und Decken, die Instandsetzung von Heizkörpern sowie von Innentüren und -fenstern von innen: rein kosmetische Arbeiten, keine bauliche Instandsetzung. Gemäß § 535 Abs. 1 BGB ist dies grundsätzlich Aufgabe des Vermieters, da dieser die Wohnung in einem vertragsgemäß nutzbaren Zustand übergeben und diesen Zustand erhalten muss. Vermieter wälzen diese Pflicht jedoch häufig per Vertragsklausel auf die Mieter ab, und Gerichte haben in den letzten zwei Jahrzehnten solche Klauseln für ungültig erklärt.
Das wichtigste Urteil für Neueinsteiger erging am 18. März 2015 vom Bundesgerichtshof (BGH). Wird eine Wohnung unrenoviert übergeben, ist eine Standardklausel, die dem Mieter ohne angemessene Entschädigung Renovierungsarbeiten auferlegt, unwirksam. Sie würde den Mieter nämlich verpflichten, die Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen und die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie übernommen hat. Am selben Tag entschied das Gericht, dass Quotenabgeltungsklauseln, also Klauseln, die den ausziehenden Mieter zur Zahlung eines Anteils der Kosten noch nicht abgeschlossener Renovierungsarbeiten verpflichten, grundsätzlich unwirksam sind, da der Mieteranteil nicht verlässlich im Voraus berechnet werden kann. Auch Klauseln mit starren Fristen, die den tatsächlichen Zustand der Wohnung nicht berücksichtigen, sind schon lange unwirksam. Wenn eine solche Klausel unwirksam ist, ist sie vollständig unwirksam: Die Verpflichtung reduziert sich nicht auf eine angemessene Form, sondern fällt gemäß § 535 auf den Vermieter zurück.
Das Bundesgericht für Menschenrechte (BGH) hat am 8. Juli 2020 eine wichtige Ergänzung hinzugefügt. Wenn Ihnen eine nicht renovierte Wohnung zugewiesen wurde und die entsprechende Klausel ungültig ist, können Sie vom Vermieter verlangen, dass er die Wohnung renoviert, sobald sich der Zustand im Vergleich zum Einzugszustand erheblich verschlechtert hat. Da Sie durch die Renovierung jedoch eine bessere Wohnung erhalten, als vertraglich vereinbart, müssen Sie sich an den Kosten beteiligen. Das Gericht erklärte, dass dies in der Regel die Hälfte der Kosten ausmacht.
Zwei benachbarte Klauseln verdienen dieselbe Skepsis. Eine Endrenovierungsklausel, die Sie verpflichtet, die Wohnung bei Auszug unabhängig vom Zustand oder der Aufenthaltsdauer zu renovieren, ist ungültig. Eine Kleinreparaturklausel, die Sie für kleinere Reparaturen bezahlen lässt, kann zwar gültig sein, jedoch nur innerhalb der von der Rechtsprechung festgelegten Grenzen: Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, aber die Klausel muss sowohl die Kosten einer einzelnen Reparatur als auch die Gesamtkosten pro Jahr deckeln und darf sich nur auf Gegenstände beziehen, die Sie regelmäßig berühren und benutzen. Entscheidend ist, dass Sie sich niemals an einer Reparatur beteiligen müssen, die die Obergrenze übersteigt; eine Klausel, die Sie verpflichtet, die ersten hundert Euro einer neunhundert Euro teuren Reparatur zu zahlen, ist ungültig. Da keine dieser Zahlen gesetzlich festgelegt ist, ist die Angabe in Ihrem Vertrag nicht automatisch gültig, und genau diese Art von Klausel sollte man einem Mieterverein zur Prüfung vorlegen.
Die folgende praktische Anweisung ist kurz: Lassen Sie sich im Übergabeprotokoll vermerken, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert war, und fotografieren Sie am Einzugstag alles. Ob die Wohnung bei der Übergabe unrenoviert war, entscheidet Jahre später über die gesamte Angelegenheit, und ohne Beweise lässt sich der Zustand der Wohnung nicht rekonstruieren.
Die Übergabe und das Übergabeprotokoll
Die Übergabe ist die offizielle Wohnungsübergabe, und das Übergabeprotokoll ist das Dokument, das Sie und der Vermieter am Übergabetag unterzeichnen. Es ist die günstigste Versicherung im deutschen Mietrecht, und sie zu versäumen, ist der teuerste Fehler, den ein neuer Mieter begehen kann. Denn dieses Dokument entscheidet Jahre später darüber, ob der Kratzer auf dem Boden von Ihnen stammt.
Notieren Sie die Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung inklusive Zählernummern, da diese die Grundlage Ihrer Abrechnung bilden. Notieren Sie die Anzahl der Schlüssel, die Sie für jede Tür, jeden Briefkasten und jeden Keller erhalten. Dokumentieren Sie jeden Mangel, egal wie klein: abgeplatzte Fliesen, eine zerkratzte Arbeitsplatte, ein Fenster, das nicht schließt, eine Markierung im Parkett, Schimmelspuren. Fotografieren Sie jeden Mangel sowie die Wohnung insgesamt mit einem Zeitstempel. Vermerken Sie im Übergabeprotokoll, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wird. Beide Parteien unterschreiben das Protokoll, und Sie erhalten eine Kopie.
Die Dokumentation eines Mangels bei Wohnungsübergabe hat zwei Vorteile: Sie schützt Ihre Kaution, da ein am ersten Tag dokumentierter Mangel nicht am letzten Tag von Ihrer Kaution abgezogen werden kann. Außerdem sichert sie Ihnen das Recht auf Mängelbeseitigung, da Ihnen der Vermieter gemäß § 535 eine vertragsgemäße Wohnung schuldet und gemäß § 536 die Miete kraft Gesetzes so lange reduziert wird, wie ein Mangel die Nutzung erheblich beeinträchtigt. Abweichende Vereinbarungen sind in einem Wohnraummietverhältnis unwirksam. Gehen Sie bei Ihrem Auszug genauso vor und bestehen Sie darauf, auch wenn der Vermieter dies für unnötig hält.
Einrichtung der Versorgungseinrichtungen nach dem Einzug
Strom und, falls separat bezogen, Gas sind Verträge, die Sie selbst abschließen. Der deutsche Markt ist vollständig liberalisiert, sodass Sie jeden Anbieter frei wählen können. Wenn Sie nichts unternehmen, werden Sie automatisch vom örtlichen Grundversorger zum Grundversorgungstarif versorgt. Dieser ist legal, zuverlässig und in der Regel einer der teureren Tarife. Diese Standardeinstellung dient als Sicherheitsnetz, nicht als endgültiger Plan. Vergleichsportale wie Verivox und Check24 sind die übliche Methode zum Vergleichen, allerdings handelt es sich dabei um kommerzielle Vermittler, deren Rankings neben dem Preis auch Provisionen widerspiegeln. Unabhängig von Ihrer Wahl sollten Sie bei der Anmeldung Ihren Zählerstand übermitteln, die Vertragslaufzeit und die Kündigungsfrist beachten und sich bewusst sein, dass der angegebene Preis im ersten Jahr oft einen einmaligen Bonus beinhaltet. Die Abrechnung erfolgt monatlich per Abschlag auf Basis eines Kostenvoranschlags und wird einmal jährlich mit der Jahresabrechnung beglichen.
Wasser und Abwasser werden nicht frei gehandelt. Sie werden von Ihrem örtlichen Stadtwerk oder kommunalen Versorger bereitgestellt, und es gibt keinen Anbieter, den Sie frei wählen können; die Kosten werden in der Regel über Ihre Nebenkosten abgerechnet. Die Müllabfuhr funktioniert ähnlich: Sie wird von der Gemeinde organisiert und ebenfalls über die Nebenkosten abgerechnet. Die Sortierregeln variieren je nach Stadt und haben größere soziale Auswirkungen, als man vielleicht denkt. Die Heizung ist entweder zentral für das Gebäude, wird dann über die Nebenkosten abgerechnet und größtenteils nach Verbrauch berechnet, oder sie ist individuell für Ihre Wohnung, erscheint dann aber auf Ihrer separaten Gas- oder Stromrechnung.
Internetanschluss sollte frühzeitig eingerichtet werden. Die Installation dauert in der Regel mehrere Wochen, gelegentlich auch länger, wenn die Leitung repariert werden muss oder der Vertrag des Vormieters gekündigt werden muss. Üblicherweise ist man nach dem Einzug einen Monat lang ohne Internetverbindung. Bestellen Sie den Anschluss am Tag der Vertragsunterzeichnung, nicht erst am Tag des Einzugs. Die Vertragslaufzeit beträgt üblicherweise 12 oder 24 Monate.
Schließlich gibt es noch den Rundfunkbeitrag, der den öffentlich-rechtlichen Rundfunk finanziert und von jedem Haushalt zu entrichten ist, unabhängig davon, ob man einen Fernseher besitzt oder überhaupt fernsieht. Er wird pro Wohnung und nicht pro Person berechnet, sodass in einer Wohngemeinschaft alle einmal zahlen, anstatt jeder einmal. Dies sollte man am besten frühzeitig mit den Mitbewohnern absprechen. Laut rundfunkbeitrag.de beträgt der Beitrag aktuell 18,36 Euro im Monat. Sie müssen nicht danach suchen: Er wird automatisch erfasst, da die Meldebehörden neue Anmeldungen weiterleiten. Unser Kapitel über Einrichtung von Dienstprogrammen geht jeden dieser Verträge im Detail durch.
Temporäre Unterkünfte und die Adresslücke
Die meisten Menschen finden vor ihrer Ankunft keine feste Wohnung, und die Lücke zwischen Ankunft und Unterzeichnung des Mietvertrags muss überbrückt werden. Diese Lücke ist nicht nur ein Wohnungsproblem, sondern auch ein Meldeproblem. Denn die Anmeldung, die obligatorische Registrierung des Wohnsitzes, erfordert eine Wohnungsgeberbestätigung – eine schriftliche Bestätigung des Vermieters. Ohne diese Anmeldung werden weder Steuernummer, Bankkonto noch Aufenthaltserlaubnis registriert. Es geht also nicht nur darum, wo man schläft, sondern auch darum, ob die Unterkunft die notwendigen Formalitäten erfüllt. Unser Kapitel dazu… Registrierung (Anmeldung) und rechtliche Dokumentation Behandelt das Formular, die zweiwöchige Frist und das Ablaufproblem im Detail.
Eine Zwischenmiete ist meist die beste Lösung. Jemand zieht für ein paar Monate aus und vermietet seine möblierte Wohnung unter, typischerweise über WG-Gesucht oder Kleinanzeigen. Das ist günstiger als ein Apartment mit Service, die Wohnung ist möbliert und man kann die Gegend kennenlernen, bevor man sich festlegt. Zwei Dinge sind jedoch zu beachten: Prüfen Sie, ob der Hauptmieter tatsächlich die schriftliche Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung hat, da eine unerlaubte Untervermietung beide Mieter gefährdet. Gemäß § 553 BGB kann ein Mieter, der nach Vertragsunterzeichnung ein berechtigtes Interesse entwickelt, die Erlaubnis zur Teilvermietung der Wohnung an Dritte verlangen, und jede gegenteilige Vereinbarung ist nichtig. Eine ordnungsgemäß organisierte Untervermietung ist daher in der Regel möglich; ein Hauptmieter, der nicht nachgefragt hat, ist ein Warnsignal. Und vergewissern Sie sich vor der Zahlung, dass er Ihnen die Wohnungsgeberbestätigung ausstellt.
Serviced Apartments sind möblierte Wohneinheiten mit Nebenkosten, Internet und oft auch Reinigung. Sie sind wochen- oder monatsweise buchbar und zwar die teure, aber zuverlässige Option: Die Anmeldung erfolgt problemlos, und Sie können bereits vor Ihrer Ankunft aus dem Ausland buchen. Anbieter wie City Residences, Wunderflats und Homelike haben sich genau auf dieses Segment spezialisiert. Kurzzeitvermietungsplattformen wie Airbnb eignen sich zwar für ein paar Tage, sind aber für längere Aufenthalte ungeeignet. Das liegt zum einen daran, dass die Preise pro Nacht längere Aufenthalte unattraktiv machen, zum anderen daran, dass Kurzzeitvermietungen in einigen deutschen Städten durch das Zweckfremdungsverbot eingeschränkt sind und viele Gastgeber keine Wohnungsgeberbestätigung ausstellen. Hostels und Budgethotels sind für zwei Wochen ausreichend und melden Sie nicht an. Studierende und Praktikanten sollten sich die Studierendenwohnheime des Studierendenwerks ansehen. Diese sind die günstigste Option im Land und haben entsprechend lange Wartelisten. Bewerben Sie sich daher am besten sofort nach Erhalt Ihrer Zulassung. Unser Kapitel zu Lösungen für vorübergehende Unterbringung vergleicht diese Optionen eingehender.
In dieser Kategorie lauert eine rechtliche Falle, die einen eigenen Absatz verdient. Wohnungen, die nur vorübergehend vermietet werden – wie es bei „Wohnen auf Zeit“-Angeboten der Fall ist –, fallen gemäß § 549 Abs. 2 BGB gleich unter drei Schutzmechanismen: die Mietpreisbremse, die Regelungen zur Mieterhöhung und den Kündigungsschutz. Studenten- und Jugendwohnungen sind in ähnlicher Weise durch § 549 Abs. 3 ausgenommen. Deshalb können möblierte Kurzzeitwohnungen zu Mieten angeboten werden, die bei einem regulären Mietverhältnis eindeutig unzulässig wären. Ob eine Vermietung tatsächlich vorübergehend ist, hängt vom vereinbarten Zweck ab, nicht von der Bezeichnung des Vermieters. Ein als vorübergehend beschriebener, aber als regulärer Wohnsitz gedachter Vertrag fällt nicht automatisch nicht unter den Schutz. Unterschreiben Sie jedoch keinen „Wohnen auf Zeit“-Vertrag in der Annahme, Sie hätten die Rechte eines normalen Mieters, und betrachten Sie eine vorübergehende Vermietung keinesfalls als langfristige Lösung.
Eines sollten Sie auf keinen Fall tun, so verlockend es auch sein mag: Melden Sie sich niemals an einer Adresse an, an der Sie tatsächlich nicht wohnen. Eine Scheinanmeldung ist eine Straftat und kann mit einer Geldstrafe von bis zu 50,000 Euro geahndet werden. Wer Ihnen eine Adresse für die Unterlagen anbietet, will Sie damit zum Komplizen machen.
Mietbetrug und wie man ihn erkennt
Ein angespannter Markt mit verzweifelten Neueinsteigern zieht Betrüger an, und die Maschen sind so schematisch, dass es sich lohnt, sie nach Schema F statt nach Geschichte aufzulisten. Das wiederkehrende Muster: Eine Wohnung wird deutlich unter Marktwert angeboten, der Eigentümer befindet sich praktischerweise im Ausland, eine Erklärung, warum eine Besichtigung momentan nicht möglich ist, und eine Geldforderung, bevor man überhaupt etwas gesehen hat: eine Anzahlung, die erste Monatsmiete, eine „Reservierungsgebühr“ oder eine Überweisung als Zahlungsnachweis, manchmal getarnt als Treuhandkonto oder über eine gefälschte Version einer bekannten Plattform. Die Schlüssel sollen nach Zahlungseingang per Post verschickt werden. Sie kommen nie an.
Die Regeln, die all dem ein Ende setzen, sind einfach. Überweisen Sie niemals Geld, bevor Sie die Wohnung persönlich besichtigt, den Vermieter oder Makler kennengelernt und einen Vertrag unterschrieben haben. Zahlen Sie die Kaution niemals bar und niemals vor Vertragsabschluss. Beachten Sie, dass es gemäß § 2 Abs. 4 des WoVermRG Maklern untersagt ist, Vorauszahlungen zu verlangen oder anzunehmen. Daher ist die Forderung nach Vorauszahlungen durch jemanden, der sich als Makler ausgibt, nicht nur verdächtig, sondern gesetzlich verboten. Senden Sie keine Scans Ihres Reisepasses, Ihrer Gehaltsabrechnungen oder Ihrer Schufa-Auskunft an jemanden, der Ihnen die Wohnung noch nicht gezeigt hat. Wenn Sie selbst nicht an einer Besichtigung teilnehmen können, schicken Sie lieber einen Freund, anstatt eine Videobesichtigung als Ersatz zu akzeptieren. Führen Sie eine Bilderrückwärtssuche der Fotos in der Anzeige durch, da gestohlene Fotos der günstigste Teil des Betrugs sind. Und betrachten Sie Dringlichkeit als das Warnsignal, das sie ist: Der Druck, sich heute entscheiden zu müssen, ist kein Merkmal des Marktes, sondern die Masche des Betrugs.
Hilfsmittel zur Wohnungssuche
Vieles, was in diesem Kapitel beschrieben wird, läuft letztendlich auf Rechnerei und Papierkram hinaus: Ist die Miete rechtmäßig? Liegt die geforderte Kaution innerhalb der gesetzlichen Höchstgrenze? Enthält die Nebenkostenabrechnung korrekte Positionen? Entspricht die Wohnfläche den Angaben im Vertrag? Werkzeu.ge ist eine browserbasierte Plattform mit Tools für genau diese Art deutscher Bürokratie. Sie wird von Cryon UG, dem Unternehmen hinter WeLiveIn.de, entwickelt. Betrachten Sie dies daher als Empfehlung eines Experten und beurteilen Sie die Plattform anhand ihrer Wirksamkeit. Vorab sei jedoch klargestellt: Die meisten Tools für die Wohnungssuche sind nur im kostenpflichtigen Plus-Tarif verfügbar, nicht in der kostenlosen Version.
Diejenigen, die diesem Kapitel zugeordnet werden können, sind die Mietpreisbremse-Check, das die angebotene Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete vergleicht; Kautions-Rechner, welche die gesetzliche Höchstgrenze für Einlagen und die Raten berechnet; die Nebenkostenprüferzum Abgleich der Jahresabrechnung mit den tatsächlichen Vorgaben der BetrKV; Übergabeprotokoll-Generator, wodurch das oben beschriebene Übergabeprotokoll erzeugt wird; Wohnflächen-Checker, zum Testen einer Behauptung über die Geschossfläche; die Mieter-Suite, das mehrere davon bündelt; die Ersteller des Mietvertrags, vor allem dann nützlich, wenn Sie selbst eine Immobilie vermieten, beispielsweise ein Zimmer untervermieten; und Miete vs. KaufFalls Sie jemals die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen abwägen sollten: Alle acht Modelle gehören zur Plus-Kategorie. Schufa-Selbstauskunft Das Tool, mit dem Sie das deutschsprachige Anfrageschreiben für Ihre Schufa-Auskunft erstellen können, ist ebenfalls Plus. Es sei noch einmal darauf hingewiesen, dass die zugrundeliegende Datenkopie von Schufa gesetzlich kostenlos ist, auch wenn das Tool zur Erstellung des Schreibens kostenpflichtig ist.
Zwei sind kostenlos. Formularamt ist völlig kontofrei nutzbar und enthält Tausende von offiziellen Formularen von Bund, Ländern und Kommunen, jeweils mit Quelllink, Abrufdatum und Status, die automatisch im Browser ausgefüllt werden; hier finden Sie unter anderem Unterlagen zu Wohngeld und WBS. Wohngeld-RechnerDie Berechnung des Wohngeldes ist kostenlos, erfordert aber ein kostenloses Konto. Die kostenlose Version enthält Werbung.
Drei Einschränkungen sollten klar benannt werden, anstatt sie zu verschweigen. Die Plattform befindet sich bis zum 30. November 2026 in der Beta-Phase, und in ihren Nutzungsbedingungen heißt es, dass die Tools unvollständig sein oder Fehler enthalten können. Sie stellt ausdrücklich keine Rechtsberatung dar, was hier besonders wichtig ist, denn ob eine bestimmte Klausel in Ihrem Vertrag ungültig ist, ist eine Rechtsfrage, die ein Rechner nicht beantworten kann; dafür gibt es einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht. Die Plattform erstellt und generiert zwar Dokumente, reicht aber niemals etwas in Ihrem Namen ein: Kein Tool sendet Ihre Rüge an Ihren Vermieter oder Ihren WBS-Antrag an das Wohnungsamt. Das tun Sie selbst. Die aktuellen Preise finden Sie auf der Website. Preis Seite, was die einzig verlässliche Quelle für Zitate ist, da sie sich ja verändern.
Das Mittel, mit dem Sie am meisten Geld sparen können, ist jedoch keine Software. Treten Sie dem örtlichen Mieterverein bei, der dem Deutschen Mieterbund (mieterbund.de) angehört. Die Mitgliedschaft kostet etwa so viel wie eine Kinokarte im Monat, beinhaltet Rechtsberatung zu Ihrem Mietvertrag und in der Regel auch Mietrechtsschutz. Außerdem wird Ihr Vertrag vor der Unterzeichnung geprüft. Falls Ihnen gerade gesagt wurde, dass die Hälfte aller Mietverträge ungültig ist, ist dies der logische nächste Schritt. Beachten Sie, dass die meisten Vereine eine gewisse Mitgliedschaftsdauer voraussetzen, bevor sie einen bereits bestehenden Streitfall abdecken. Treten Sie also bei, wenn Sie den Vertrag unterschreiben, und nicht erst dann, wenn es Probleme gibt.
Was macht man als nächstes
Falls Sie noch nicht angekommen sind, buchen Sie eine Übergangsunterkunft, die Ihnen eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellt, und lassen Sie sich dies vor der Zahlung schriftlich bestätigen. Registrieren Sie sich bei ImmoScout24, Kleinanzeigen und WG-Gesucht mit aktivierten Such- und Benachrichtigungsfunktionen und bewerben Sie sich im ersten Monat bei einer Wohnungsbaugenossenschaft und Ihrer kommunalen Wohnungsgesellschaft, da diese Wartelisten nur für diejenigen gelten, die sich frühzeitig anmelden. Prüfen Sie die Einkommensgrenze der Wohnungsbaugenossenschaft (WBS) für Ihr Bundesland, anstatt anzunehmen, dass Sie zu viel verdienen.
Stellen Sie Ihre Bewerbungsmappe als ein einziges PDF zusammen: ein kurzes Anschreiben, Ihren Arbeitsvertrag, Ihre letzten drei Gehaltsabrechnungen, Ihre Personalausweisseite und eine Bonitätsauskunft oder, solange Ihre Schufa-Akte noch kurz ist, eine Bürgschaftserklärung und Kontoauszüge, die pünktlich gezahlte Miete belegen. Lassen Sie alles weg, wonach ein Vermieter nicht fragen darf. Wenn in einem Formular nach Ihrer Nationalität, Ihrer Religion, einer Schwangerschaft oder Ihrem Strafregister gefragt wird, wissen Sie nun, dass diese Fragen unzulässig sind und dass Sie unzulässige Fragen nicht beantworten müssen.
Wenn Sie ein Angebot erhalten, nehmen Sie sich einen Tag Zeit. Senden Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung an einen Mieterverein. Vergleichen Sie die geforderte Kaltmiete mit dem Mietspiegel und prüfen Sie, ob die Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet liegt, die Mietpreisbremse einhält und ob der Vermieter Sie unaufgefordert über die in den Ausnahmeregelungen vorgeschriebenen Informationen informiert hat. Vergleichen Sie die Kaution mit drei Monatsmieten Kaltmiete und denken Sie an Ihr Recht auf Ratenzahlung. Achten Sie auf eine feste Laufzeit ohne schriftlichen gesetzlichen Grund, eine Kündigungsfrist von mehr als drei Monaten, eine Klausel zu Renovierungsarbeiten in einer nicht renovierten Wohnung und eine Klausel zu Kleinreparaturen ohne angemessene Obergrenze: All diese Punkte sind wahrscheinlich ungültig und lassen sich leichter vor als nach der Unterzeichnung ansprechen.
Am Übergabetag füllen Sie das Übergabeprotokoll aus, notieren alle Zählerstände und Mängel, fotografieren die gesamte Wohnung und zählen die Schlüssel. Melden Sie sich dann innerhalb von zwei Wochen an, bestellen Sie Ihren Internetanschluss in derselben Woche und wählen Sie einen Stromanbieter, anstatt sich auf die Grundversorgung zu verlassen. Sollte die Wohnungssuche schlecht verlaufen und Sie den Eindruck haben, dass es eher um Ihren Namen als um Ihr Einkommen geht, wenden Sie sich umgehend an die Antidiskriminierungsstelle des Bundes (AGG). Die AGG gibt Ihnen nämlich klare Anweisungen und nur zwei Monate Zeit, diese zu befolgen.
Quellen
Die Informationen in diesem Kapitel basieren auf den unten aufgeführten offiziellen Quellen und Veröffentlichungen und wurden zuletzt im Juli 2026 überprüft. Es handelt sich um allgemeine Orientierungshilfen, nicht um individuelle Rechts-, Steuer- oder medizinische Beratung.
- §551 BGB
- §556d BGB
- bundestag.de
- §556e BGB
- §556f BGB
- §556g BGB
- §557a BGB
- §557b BGB
- §573c BGB
- §575 BGB
- §568 BGB
- §550 BGB
- §558 BGB
- §556 BGB
- §2 BetrKV
- §535 BGB
- §536 BGB
- §553 BGB
- §549 BGB
- §2 WOVERMRG
- §3 WOVERMRG
- §19 AGG
- §21 AGG
- §22 AGG
- antidiskriminierungsstelle.de
- datenschutzkonferenz-online.de
- §27 WOFG
- bundesgerichtshof.de
- rundfunkbeitrag.de
