Deutsche Mieten steigen aufgrund sinkenden Angebots.

Die Mieten in Deutschland steigen schneller als fast alle anderen Lebenshaltungskosten, und für alle, die diesen Sommer nach Deutschland ziehen, war die Wohnungssuche selten so schwierig. Zwei Datenveröffentlichungen der letzten Woche zeichnen aus unterschiedlichen Perspektiven dasselbe Bild. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW), ein arbeitgeberfinanziertes Wirtschaftsforschungsinstitut in Köln, berichtete am 20. Juli, dass die bundesweit inserierten Mieten im vergangenen Jahr um 4.0 Prozent gestiegen sind, während der Immobiliendienstleister JLL und der akademische Greix-Index des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel ein abgeschwächtes Wachstum in den größten Städten zeigen. Hinter diesen Zahlen verbirgt sich ein einfaches Problem für Mieter: Es gibt weniger Wohnungen, und die verfügbaren sind teurer.

Deutsche Mieten steigen erneut schneller als die Inflation

Der IW-Wohnindex, ein vierteljährlicher Wohnungsmarktindex, prognostiziert für das zweite Quartal 2026 einen jährlichen Anstieg der Angebotsmieten um 4.0 Prozent, mit einem Plus von 1.3 Prozent allein im laufenden Quartal. Dies liegt deutlich über der Verbraucherpreisinflation von rund 2.6 Prozent. Vereinfacht ausgedrückt: Die Mieten steigen etwa doppelt so schnell wie die allgemeinen Preise, sodass ein immer größerer Anteil des Haushaltseinkommens für Wohnkosten aufgewendet wird, während die Löhne kaum mithalten können.

Der Mietpreisdruck ist im ganzen Land unterschiedlich. Köln verzeichnete mit 7.9 Prozent den stärksten Anstieg, gefolgt von Hamburg mit 5.5 Prozent und Leipzig mit 5.4 Prozent, so das IW. Hierbei handelt es sich um die Angebotsmieten für neu inserierte Wohnungen – die für Neumieter relevanteste Kennzahl, da sie den tatsächlichen Mietpreis bei Vertragsabschluss darstellt und nicht die Mietpreisbindung langjähriger Mieter.

Ein schrumpfendes Angebot an Immobilienangeboten

Das eigentliche Problem ist das Angebot. Laut IW wurden im zweiten Quartal deutschlandweit fast 12 Prozent weniger Mietwohnungen inseriert als Anfang 2022. In den größten Städten ist der Rückgang deutlich stärker. In Hamburg sind die Mietangebote seit Anfang 2022 um 57 Prozent, in Frankfurt um 43 Prozent und in Leipzig um 40 Prozent eingebrochen. Weniger Anzeigen bedeuten mehr Bewerber pro Wohnung, längere Suchzeiten und mehr Besichtigungen, bei denen Dutzende Interessenten um eine einzige Wohnung konkurrieren.

Diese Knappheit treibt die Mieten in Deutschland in die Höhe. Wie die IW-Forscher Pekka Sagner und Michael Voigtländer beschreiben, trifft auf dem Mietmarkt eine anhaltend hohe Nachfrage auf ein weiterhin knappes Angebot – ein Ungleichgewicht, das die Preise in die Höhe treibt, unabhängig von bestehenden Mietpreisbremsen. Der Kontrast zum Kaufmarkt ist frappierend: Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich seit Anfang 2022 nahezu verdoppelt, wodurch Käufer eine deutlich größere Auswahl haben. Dies liegt vor allem daran, dass höhere Finanzierungskosten die Vermarktungsdauer von Immobilien verlängert haben.

Berlin trotzt dem Trend

Die einzige klare Ausnahme bildet die Hauptstadt. Berlin ist die einzige Großstadt, in der die Zahl der Mietangebote aktuell über dem Niveau von Anfang 2022 liegt – ein Anstieg um rund 43 Prozent. Laut IW ist diese Erholung auf die Nachwirkungen der früheren Mietpreisbremsen-Experimente der Stadt zurückzuführen. Das größere Angebot hat ausnahmsweise zu niedrigeren Preisen für Mieter geführt.

Der am 21. Juli veröffentlichte Halbjahresbericht von JLL ergab, dass die Mieten für bestehende Wohnungen in Berlin tatsächlich um 4.2 Prozent gesunken sind. Damit ist Berlin die einzige der acht größten Städte mit rückläufigen Mieten. Der unabhängige Greix-Index des Kieler Instituts, über den das Handelsblatt am 22. Juli berichtete, bestätigt diese Entwicklung und verzeichnet für Berlin einen leichten Rückgang gegenüber einem bundesweiten Durchschnitt von 3.0 Prozent. Die Übereinstimmung zweier unabhängiger Datensätze hinsichtlich der Trendwende in Berlin ist ein deutliches Signal dafür, dass der Wohnungsmarkt in der Hauptstadt im Vergleich zum Vorjahr tatsächlich günstiger geworden ist.

Die U-Bahnen kühlen sich langsam ab.

Selbst dort, wo die Mieten in Deutschland noch steigen, verlangsamt sich das Tempo. In den acht von JLL beobachteten Städten wuchsen die durchschnittlichen Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2026 nur um 3 Prozent, ein deutlicher Rückgang gegenüber 6.8 Prozent im Vorjahr. Das Mietwachstum für Neubauwohnungen stagnierte nahezu bei 0.5 Prozent, verglichen mit 8.6 Prozent zuvor. Die rasanten Anstiege der letzten Jahre verlieren vorerst an Dynamik.

Die absoluten Preisunterschiede zwischen den Städten sind weiterhin beträchtlich. Laut JLL liegt die durchschnittliche Angebotsmiete in den acht Metropolen bei 17.98 Euro pro Quadratmeter. München ist mit 25.41 Euro am teuersten, Leipzig mit 11.19 Euro am günstigsten. Köln hingegen boomt weiterhin: JLL verzeichnet hier einen Anstieg von 6.0 Prozent – ​​den stärksten aller von JLL erfassten Städte. Je nach Standort kann sich die Miete für dieselbe Wohnfläche mehr als verdoppeln.

Was das für Expats auf Wohnungssuche bedeutet

Für Neuankömmlinge gilt: Passen Sie Ihre Erwartungen dem lokalen Markt an. In Hamburg, Frankfurt und München sollten Sie sich auf eine lange Suche, umfangreiche Bewerbungsunterlagen und starke Konkurrenz einstellen und mit stetig steigenden Mieten rechnen. Berlin und die weniger stark wachsenden Metropolen bieten in diesem Zyklus eine seltene Ausnahme. Wenn Sie also beruflich flexibel in Bezug auf den Arbeitsort sind, könnten die Hauptstadt und die weniger stark wachsenden Städte Ihr Budget eher belasten. Es lohnt sich, sich vor den ersten Besichtigungen über die Funktionsweise des Systems zu informieren; unser Leitfaden dazu ist hilfreich. Mieten in Deutschland Er erklärt Kautionen, Kaltmiete versus Warmmiete und den von Vermietern erwarteten Papierkram.

Was auch immer Sie unterschreiben, kennen Sie die Regeln, die Sie schützen. Das deutsche Mietrecht ist im Vergleich zu anderen Ländern sehr streng, sobald ein Vertrag besteht – von Mieterhöhungsbeschränkungen bis hin zu Kündigungsfristen. Es lohnt sich, diese Regeln zu verstehen, bevor es zu Streitigkeiten kommt; siehe unsere Übersicht. Rechte und Pflichten des MietersSollten die Zahlen immer noch nicht ausreichen, können Haushalte mit geringem Einkommen unter Umständen staatliche Unterstützung für Wohnkosten erhalten. Weitere Informationen dazu finden Sie in unserem Leitfaden. Wohngeld und UnterstützungDer Markt ist angespannt, aber zu wissen, wo die deutschen Mieten fallen und wo die Rechtslage auf Ihrer Seite steht, kann den Unterschied zwischen einer überstürzten und einer guten Entscheidung ausmachen.