BGH-Regelung zu Maklergebühren: Halbierung hat Grenzen

Deutschlands höchstes Zivilgericht hat eine klare Grenze für einen der wichtigsten Verbraucherschutzmechanismen auf dem Wohnungsmarkt gezogen. In einem Urteil zur Maklerprovision vom 16. Juli 2026 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass die gesetzliche Regelung, nach der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen müssen, nur für Immobilien gilt, die objektiv als Einfamilienhäuser gelten. Ein Haus mit zwei vermieteten Wohnungen zählt nicht dazu, urteilten die Richter im Fall I ZR 111/25, selbst wenn der Käufer später angibt, mit seiner Familie als einem Haushalt darin leben zu wollen.

Die Entscheidung hat weit über den Einzelfall hinaus Bedeutung. Maklerprovisionen, in Deutschland als Maklerprovision bekannt, betragen oft mehrere Prozent des Kaufpreises, sodass Zehntausende von Euro davon abhängen können, ob die hälftige Aufteilungsprovision greift. Für jeden, der einen Kauf plant, macht das Urteil eine scheinbar technische Frage – nämlich um welche Art von Haus es sich handelt – zu einer entscheidenden finanziellen Angelegenheit.

Was die BGH-Maklergebührenentscheidung entschieden hat

Der Fall drehte sich um § 656c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der den sogenannten Halbteilungsgrundsatz enthält. Seit Inkrafttreten dieser Regelung Ende Dezember 2020 darf ein Makler, der für beide Seiten beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung tätig ist, dem Käufer höchstens die Hälfte der Gesamtprovision berechnen. Vereinbarungen, die dem Käufer mehr als die Hälfte aufbürden, sind unwirksam.

Laut BGH-Pressemitteilung hängt der Schutz vom objektiven Charakter der Immobilie ab. Die Richter urteilten, dass der Status eines Gebäudes zum Zeitpunkt des Maklervertragsabschlusses zu beurteilen sei. Ergibt sich aus den objektiven Gegebenheiten nicht, dass die Immobilie primär den Wohnbedürfnissen eines Einfamilienhauses dienen soll, muss der Käufer diese Absicht zu diesem Zeitpunkt aktiv offenlegen. Eine später angekündigte Planänderung kann ein Zweifamilienhaus rechtlich nicht in ein Einfamilienhaus umwandeln.

Ein Zweifamilienhaus im Zentrum des Streits

Das betreffende Objekt wurde als Zweifamilienhaus zur Miete angeboten, und beide Wohnungen waren zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet. Erst nach Unterzeichnung des Maklervertrags teilte der Käufer dem Makler mit, dass er selbst einziehen und das Gebäude als Einfamilienhaus nutzen wolle. Er argumentierte daraufhin, dass die Regelung zur hälftigen Aufteilung Anwendung finden müsse und die von ihm geforderte Provision überhöht sei.

Die unteren Gerichte in Berlin sahen dies anders, und der BGH hat ihre Auffassung nun bestätigt. Wie der juristische Nachrichtendienst LTO berichtet, gab das Landgericht Berlin II im August 2024 dem Makler Recht, das Kammergericht bestätigte dieses Urteil im April 2025, und der Bundesgerichtshof wies die letzte Revision des Käufers zurück. Die volle Provisionsforderung des Maklers gegen den Käufer bleibt bestehen.

Warum die Regelung zu Maklergebühren vom Zeitpunkt abhängt

Kernpunkt der Entscheidung ist der Zeitpunkt. Die Richter stellten klar, dass alles davon abhängt, was der Makler zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit dem Käufer erkennen konnte. Eine Immobilie, die an zwei separate Mieterhaushalte vermietet und als Anlageobjekt vermarktet wird, ist objektiv betrachtet zu diesem Zeitpunkt kein Einfamilienhaus, unabhängig von den privaten Absichten des Käufers.

Rechtsexperten weisen darauf hin, dass das Urteil eine Linie fortsetzt, die das Gericht in zwei Entscheidungen vom März 2025 eingeschlagen hat, welche sich ebenfalls mit dem Anwendungsbereich von Paragraph 656c befassten. Laut beck-aktuell bedeutet dies in der Praxis, dass Käufer, die den Schutz der Regelung zur hälftigen Aufteilung in Anspruch nehmen möchten, ihre geplante Nutzung frühzeitig, idealerweise schriftlich, vor Unterzeichnung des Maklervertrags offenlegen müssen. Schweigen in dieser Phase kann später teuer werden.

Wie die Halbierungsregel normalerweise Käufer schützt

In weiten Teilen Deutschlands ist es üblich, dass der Verkäufer den Makler beauftragt, während der Käufer während der Besichtigung einen separaten Maklervertrag unterzeichnet. Vor 2020 trugen Käufer in einigen Regionen routinemäßig die gesamten Kosten. Die Reform des Paragraphen 656c sollte diese Praxis bei selbstgenutzten Häusern und Wohnungen beenden, da der Auftraggeber des Maklers mindestens die Hälfte der Kosten tragen sollte.

Die neue Entscheidung schwächt den Schutz von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen nicht. Sie bestätigt lediglich, dass das Gesetz nicht für Mietobjekte mit mehreren Wohneinheiten gilt, da der Gesetzgeber diese als Kapitalanlagen und nicht als Eigenheimkäufe einstufte. Käufer von Mehrfamilienhäusern können daher weiterhin über die Provision verhandeln, sich aber nicht auf die gesetzliche Höchstgrenze berufen.

Was dies für im Ausland lebende Hauskäufer bedeutet

Für internationale Käufer in Deutschland bietet das Urteil eine kurze praktische Checkliste. Erstens: Prüfen Sie, wie die Immobilie im Exposé und im Grundbuch beschrieben ist, denn diese objektive Beschreibung entscheidet nun maßgeblich darüber, ob der Schutz bei geteilten Wohneinheiten greift. Zweitens: Wenn Sie ein derzeit geteiltes oder vermietetes Gebäude selbst bewohnen möchten, geben Sie dies vor Unterzeichnung eines Maklervertrags klar an und bewahren Sie einen Nachweis auf. Drittens: Lesen Sie jede Provisionsklausel sorgfältig durch und vergleichen Sie sie mit dem Kaufpreis, da die Provision üblicherweise ein Prozentsatz ist. Unser Leitfaden dazu Immobilienkauf in Deutschland erklärt, wie die Maklerklausel in die Gesamtkosten eines Kaufs einfließt.

Zögern Sie schließlich nicht, sich vor der Unterzeichnung beraten zu lassen, sondern erst danach. Streitigkeiten um Provisionen wie diese ziehen sich über drei Instanzen und Jahre hin. Eine kurze Beratung mit einem Immobilienanwalt, beispielsweise über die in unserer Übersicht aufgeführten Dienste, kann Abhilfe schaffen. Rechtsdienstleistungen für Expatsist weitaus günstiger, als selbst einen fünfstelligen Maklergebührenstreit vor Gericht auszutragen.